서울시가 부동산 시장에 엄청난 큰 변화를 주었습니다. 2025년 2월 12일 토지거래허가구역을 해제하였습니다.
이 정책은 서울 부동산 시장에 엄청난 기대감을 불러 일으키고 있습니다.
토지거래허가구역 해제, 토지거래허가구역 실거주, 토지거래허가구역 매매 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
토지거래허가구역 해제
토지거래허가제란? 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 정책입니다.
토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.
서울시는 2025년 2월 12일자로 재건축 일부 지역을 제외한 상당수 지역의 토지거래허가제를폐지하였습니다. 해당 조정안은 13일 공고 후 즉시 효력을 갖게됩니다.
토지거래허가구역 해제는 부동산 시장에 활기를 되찾을 수도 있겠지만 한편으론 투기 심리로 부동산 가격이 폭등할 수도 있다는 불안감도 있습니다.
1. 현재 부동산 시장 상황
2024년 하반기부터 금리가 오르고 경기는 둔화되고 대출을 제한되면서 서울 뿐만 아니라 모든 부동산 시장이 침체되고 있었습니다.
부동산 거래량은 당연히 급감했으며 이런 상황이 지속되고 있습니다.
기존의 토지거래 허가제도는 부동산 투기를 막고 가격을 안정 시키기 위한 강력한 규제였지만 지금처럼 침체된 부동산 시장에는 부동산 시장의 활력을 더 억누른다는 의견이 많았습니다.
이에 서울시는 더이상 부동산 가격 안정에만 몰두할 것이 아니라 부동산 거래를 정상화 시키면서 부동산 시장에 활력을 불어넣어야한다하여 ‘토지거래 허가구역 해제’란 정책을 내놓은 것으로 보입니다. 일종의 정책 전환이라 볼 수 있습니다.
2. 토지거래허가구역 해제 지역
이번 토지거래 허가구역 해제 지역으로는 ‘잠-삼-대-청‘이라고 불리는 잠실, 삼성, 대치, 청담 이 강남권 주요 지역입니다.
이 네 곳은 국제교류복합지구 인근 지역이면서 과거에 부동산 시장이 투기 등으로 과열될 때에 토지거래 허가구역으로 묶이면서 강력한 규제를 받아오고 있었습니다.
모든 지역을 다 풀어준 것이 아닌 투기 우려가 높은 지역은 그대로 토지거래 허가구역으로 유지한다는 정책입니다.
이번 해제로 인하여 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동에 위치한 총 305개 아파트 중 291개 단지가 토지거래 허가구역에서 해제됩니다.
대치동 은마, 잠실 주공 5단지와 같은 안전진단을 통과한 재건축 단지 14곳과 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등 주요 재건축, 재개발 구역이 여전히 규제 대상으로 남아져 있습니다.
3. 토지거래허가구역 실거주 매매
토지거래 허가구역의 아파트 등 주택은 구입주택이 최종1주택, 허가신청일로부터 3개월 이내 잔금, 잔금일로부터 6개월 이내 입주, 입주 후 2년간 실거주해야 허가가 나옵니다. 일선 구청에서 가장 깐깐하게 보는 것은 잔금당일 무주택여부로, 기존주택 매도계약서 첨부는 인정해 줍니다. 구입주택이 최종 1주택이어야 하므로 허가제 주택구입시 취득세 중과규정은 구조적으로 적용될 수 없었습니다.
- 토지거래 허가구역 예외 : 상속과 증여, 공익목적으로 취득, 경매, 택지 개발 촉진 및 도시개발에 따른 공급
토지거래 허가구역이 해제가 되면 이전에 계약했어도 잔금 시 허가증이 불필요해지며, 2년 실거주 조건으로 입주한 사람도 즉시 퇴거 가능하고 그로 인하여 실거주를 하지 않아도 되기 때문에 갭 투자도 가능하게 됩니다. 다만 양도소득세 면제를 위한 실거주 요건도 그대로입니다.
4. 토지거래허가구역 해제 전망
이런 부동산 규제 완화는 부동산 거래량을 다시 늘리며 부동산 시장에 활력을 불어올 것입니다.
갭투자까지 허용되면서 투자 수요가 늘며 부동산 시장에 활력을 더욱 빠르게 가져올 것입니다.
이런 규제 완화는 부동산 가격 상승과 투기 거래 증가로 이어질 수 있어 걱정이 되기도 합니다.
벌써 강남권 인기 지역은 매수 문의가 늘었으며 가격이 몇 억씩 오르고 있다고 합니다.
이에 서울시는 부동산 시장을 활성화 시키면서도 시장 불안정 가능성에는 철저히 대비하겠다고 합니다.
해제 지역에 대한 부동산 시장 모니터링을 강화하며 투기 과열 징후가 나타난다면 즉시 재지정 등 시장 안정화 조치를 취한다고 합니다.
단기적으로는 시장에 좋은 변화가 올 수 있을 것으로 생각되지만 장기적으로는 지켜보아야 한다고 생각이 듭니다.
이 글이 도움이 되시길 바랍니다.
토지거래허가구역 해제 지역은 어디입니까?
잠실, 삼성, 대치, 청담 강남권 주요 지역입니다.
토지거래허가구역 해제되어도 실거주해야하나요?
토지거래허가구역이 해제가 되면 이전에 계약했어도 잔금 시 허가증이 불필요해지며, 2년 실거주 조건으로 입주한 사람도 즉시 퇴거 가능하고 갭 투자도 가능하게 됩니다.