이번 시간에는 주택 임대차 보호법에 따른 무제한 계약 갱신 청구권이 발의되었었는데 많은 반발 속에 철회되었습니다.
계약 갱신 청구권 행사 시점, 방법, 개정안에 대하여 자세히 알려드리겠습니다.
계약 갱신 청구권
계약 갱신 청구권이란? 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위하여 주택 임대차 보호법에 따라 부여된 권리로, 임차인이 기존 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 제도 입니다.
계약갱신청구권 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통하여 계약 기간을 연장해왔지만 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주하실 수 있습니다.
임대인이 주택을 다른 사람에게 파는 것은 지금과 동일하게 제약이 없고, 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.
이 청구권은 보통 한번만 사용할 수 있었습니다. 이것을 무제한으로 사용할 수 있는 주택 임대차 보호법 개정안을 발의한다고 합니다. 하지만 많은 부작용이 야기될 것으로 예상되어 철회되었습니다.
임차인의 임대료 연체로 인한 계약 위반, 주택 철거 혹은 재건축, 합의하에 보상금 제공, 집주인의 실거주 하는 등의 거부사유에 해당하지 않으면 임차인은 2년 더 연장할 수 있습니다.
1. 주택 임대차 보호법 3법 개정안
계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법을 7월 31에 공포하였고, 임대차 신고제를 담은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안이 21년 6월부터 시행 중입니다.
- 계약 갱신 청구권 : 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
-> 임대인이 실거주 이유로 갱신거절하였으나 제 3자에게 주택을 임대한 경우엔 어떠한 조치를 취할 수 있는지 알아볼 수 있습니다.
- 전월세 상한제 : 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.
- 임대차 신고제 : 전월세 계약시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도입니다.
2. 계약 갱신 청구권 행사 시점
임차인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전까지 갱신 요구 가능합니다. 이 규정은 과거에는 만료 1개월 전까지 갱신 요구가 가능하였지만 현재는 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 2개월 전으로 적용됩니다.***헷갈림 주의***
** 갱신 요구권을 행사한 후에도 해지가 가능하지만 해지 통보 후 3개월부터 효력이 발생하여 이 기간동안 임대료를 납부하여야 합니다. **
3. 계약 갱신 청구권 행사 방법
계약 갱신 청구권은 임차인이 명확한 의사 표시를 통하여 연장하여야 합니다.
임차인은 구두(직접 만나거나 전화), 문자, 이메일(대화 기록이 남아야함.) 등 다양한 방법으로 갱신의 의사를 전달할 수 있습니다. 하지만 분쟁 예방을 위하여 내용 증명 우편 등을 통하여 명확한 증거를 남기는 것이 가장 안전합니다.
기간은 기존과 동일한 조건으로 2년 연장되며 기존 임대료의 5% 이내에서만 인상 가능합니다. 새 문서를 작성하지 않아도 기존 조건이 자동 연장되나 변경된 내용(임대료 조정 등)은 문서에 명시하는 것이 좋습니다.
임대인이 법정 상한선(5%)을 초과하여 임대료를 인상하려는 경우엔 법적으로 대응할 수 있습니다.
이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 똑같이 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신 요구권을 부여하는 것입니다.
계약 갱신 청구권 행사 시에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다. 임차인은 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부하여야 합니다.
4. 묵시적 갱신
묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 아무런 의사 표시 없이 임차를 연장한 것으로 간주되는 경우입니다. 기간은 동일하게 2년이며 횟수는 제한이 없습니다.
게약 만기 1개월 전까지 임대인 반응을 기다린 후 임대인이 갱신거절 통지 하지않으면 묵시적 갱신이되며 임대인이 갱신 거절 또는 부당한 임대료 인상을 제안하면 그와 동시에 갱신 요구권 행사 가능합니다.
-> 위 링크를 클릭하시면 국토교통부 홈페이지에서 주택임대차 보호법 관련 내용을 확인하실 수 있습니다.
5. 임대차법에 대한 상담 및 문의번호
5-1 전화 상담 번호
5-2 방문상담소
구체적이고 심도 있는 상담지원을 위해 LH, 한국감정원과 협력하여 서울 성동,강남과 경기 의정부, 분당 총 4곳에 방문상담소를 개설, 8월 24일부터 방문접수 받고 있습니다.
LH는 서울지역본부(강남구)와 경기지역본부(성남시)에, 한국감정원은 서울동부지사(성동구)와 경기북부지사(의정부시)에 각각 방문상담소를 개소합니다.
무제한 계약 갱신 청구권(발의안)->철회됨!!
2024년 12월 9일 국회 국토교통위원회에 따르면 윤 의원은 지난달 25일 발의한 ‘주택임대차보호법 일부 개정안’을 이날 철회했습니다.
윤종오 의원실 관계자는 “김준혁 더불어민주당 의원 등 5인의 서명취소로 입법발의가 자동으로 철회됐다”고 설명하였습니다.
발의되었던 내용으로 2024년 11월 일부 국회의원이 발의한 개정안에서는 이 같은 청구권 행사 횟수 제한을 폐지하자고 하였습니다. 무제한 계약 갱신이 가능하다는 것입니다.
이 개정안은 임차인의 권리를 강화하자는 의도로 발의 되었으나 임대인과 임차인 모두에게 악영향을 끼칠 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
지역별 적정임대료를 정부 주도로 지역별 적정임대료를 고시한다고 합니다.
깡통 전세 및 갭투자를 막기 위하여 보증금이 주택 가격의 일정 비율(70%)을 초과하지 못하도록 규제하며 표준 계약서 사용을 의무화하고 미사용 시 임대인에게 과태료를 부과한다고 합니다.
윤종오 진보당 의원이 대표발의한 ‘무한 계약갱신 청구권’의 내용이 담긴 ‘주택임대차보호법 일부개정법률안’이 2주만에 철회되었습니다. 윤 의원과 공동 발의했던 야당 의원들이 서명을 취소했기 때문입니다.
다만 이 법안은 전세 매물 감소와 임대료 급등 우려가 제기되며 업계와 전문가들로부터 강한 반발을 받았습니다.
공동발의했던 야당 의원들의 철회 결정은 업계와 관련 단체들의 강한 반대와 집단행동의 영향을 받은 것으로 보입니다. 임대업계와 공인중개사 단체들은 항의전화를 비롯한 집단행동에 나섰고, 의안정보시스템에는 2만6000건이 넘는 의견이 등록되며 법안을 둘러싼 사회적 논란이 뜨거웠습니다. 부동산 전문가들은 법안 철회에 다행스럽다는 반응입니다.
고준석 연세대 상남경영원 주임 교수는 “이 법안이 통과됐을 경우 임대인이 임차인을 내보내고 본인이 들어가서 살게 되고 그 다음 2년 뒤 주변 시세에 맞춰서 전세금을 확 올리는 부작용이 발생할 가능성이 있다”면서 “결과적으로 전세가격이 폭등하게 될 것”이라고 설명했다. 이어 “사유재산 침해도 불가피하기 때문에 철회는 잘된 결정”이라고 보았습니다.
-> 위 링크를 클릭하시면 무제한 계약 갱신 청구권 폐지 뉴스 내용을 확인하실 수 있습니다.
1. 발의안 통과됬을 시 예상되었던 부작용
이 개정안은 많은 부작용을 불러 올것이라 예측되었었습니다.
- 임대 수익이 줄어 임대인들이 시장에서 빠져나갈 가능성이 증가되며 이로 인한 물량 부족으로 세입자들에게 피해가 돌아올 수 있으며 부동산 투자 매력 하락으로 부동산 가격이 하락하며 시장 혼란을 초래할 것입니다.
- 투자 매력이 하락 한다 하더라도 인기 지역은 예외가 될 것으로 자산 격차는 더욱 심해질 것으로 예측됩니다.
- 신규 주택 공급 감소로 건설업 침체, 관련 사업(시멘트, 철강 등) 전반에 부정적인 영향이 끼칠 것입니다.
이 개정안은 임차인의 주거 안정성을 보장한다는 이유로 발의 되었으나 이는 임대차 시장의 자율성을 훼손하고 임대인과 임차인 모두에게 장기적으로는 불리한 결과를 초래할 것입니다. 폐지되어 다행입니다.
정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다.
이번 임대차 제도 개선과 함께 앞으로도 임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리관계를 조성하며, 임차인이 폭넓게 보호받고 투명한 임대차 시장의 조성을 위하여 노력한다고 합니다.
이 글이 계약 갱신 청구권에 관심이 많은 분들께 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
묵시적 갱신이란 무엇인가요?
묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 아무런 의사 표시 없이 임차를 연장한 것으로 간주되는 경우입니다. 기간은 동일하게 2년이며 횟수는 제한이 없습니다.
무제한 계약 갱신 청구권은 철회된건가요?
네, 많은 부작용이 야기될 것으로 예상되어 2024년 12월 9일 ‘주택임대차보호법 일부 개정안’을 이날 철회했습니다.
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